お得な借地物件とは?

● どっちがお得？

Q.借地っていつまで払い続けても自分のものにならないから、やっぱり損じゃないの？

A.もちろん、土地は借りますので自分の所有権にはなりませんが、権利は法律によって充分に保護されてます。(借地権とは？をご覧ください)
たとえば建物購入に併せて、価格1000万円の土地代金を35年ローン、金利3.120％(住宅ローンの計算フラット35で参照してみてください)で借入れたとすれば土地代金の支払い総額はなんと16,498,697円となってしまいます。借地料が年額20万円とするならば700万円にしかならず、そのうえ固定資産税も必要ありません。
したがって将来の資産として、約1000万円の現金(流動資産)で残すか、土地(固定資産)として残すのかということになります。
もちろん土地の価格と金利は現在のままとしての計算ですから、将来土地は値上がりまたは値下がりするかも知れませんけど、土地は売却出来てやっと現金になります。
しかし現金はいつでも自由に移動は出来るでしょうけど、土地には愛着や思い出も残るでしょうし…、お金の計算だけなら借地が断然お得だとは思いますけど、35年後の事なので、一概に言えませんね。

● 借地権とは？(旧法の借地権の説明です)

一般的には、『他人の土地を利用する権利』法律的に(借地借家法では)『建物の所有を目的とする、地上権または、賃借権。』
つまり、土地を(半永久的に)建物の敷地として利用できる権利と言えるでしょう。
もちろん、賃借権は相続もできます。
存在するはとんどの借地が賃借権にあたります。
(地上権は地主さんの承諾を得ることなく、自由に借地権を第三者に譲渡することができます。)
所有権とはどう違うか、というと、所有権には『処分する権利・利用する権利・収益する権利』があり、地主さんからみると『利用する権利』を手放して、制約を受けている。ともいえます。

この状態を借地と呼んでいる。借地権のついている土地を底地権と呼んでいます。

● 借地の更新

旧法による借地権は借地契約してから、堅固な建物の場合60年、非堅固な建物の場合30年となっています。
この存続期間が終了しても、『更新』により契約が継続していくのが原則です。
その場合、堅固な建物30年、非堅固な建物20年ごとにに更新があります。
当事者間でこれより長く設定することも可能ですが、法定期間より短く設定することはできません。

● 増改築・建替・売却は？

• 増改築
  • 基本的には
    • 契約書に増改築の禁止の特約があれば、地主の承諾が必要。
    • 増改築、リフォームにも許可が必要なケースがある。
• 建替
  • 契約書に堅固建物、非堅固建物という表記がきれているものがありますが、これは建物の種類で、非堅固は木造ならびに、軽量鉄骨造をさし、堅固はRC造や重量鉄骨造のことです。
    非堅固契約の場合は、RCなどの建物を建設する場合は地主さんの条件変更の承諾が必要です。
    地主さんが建替えにや反対していても、裁判所で、『地主の承諾に代わる許可』を得られるケースが多いです。
• 売却
  • 借地は所有権と同様に売買されますが、ただし賃借権(ほとんどの借地が賃借権である。)だと、第三者に譲渡するには、地主さんの許可が必要となります。
    地主さんが承諾してくれない場合は、裁判所による、許可を取り付けることも、法律的には可能です。
    相続は譲渡にはあたりません。『名義を変えるので譲渡だ』と言う地主さんもいるようですが…。